過(guò)去十年，德國(guó)房?jī)r(jià)平均每年上漲1%，而物價(jià)總體水平每年平均上漲2%；扣除物價(jià)因素，德國(guó)房?jī)r(jià)實(shí)際上在以每年1%的速度縮水。自1977年以來(lái)，德國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲60%，而同期個(gè)人收入已增長(zhǎng)了3倍。

    目前，德國(guó)普通住宅每平方米均價(jià)在1000歐元到2000歐元之間，房?jī)r(jià)實(shí)際水平不是很高。例如，首都柏林的普通住宅每平方米均價(jià)約1700歐元。而德國(guó)家庭住房自有率僅有42%。德國(guó)人的房?jī)r(jià)為什么十年不漲，而一多半的德國(guó)人又為何不購(gòu)買(mǎi)自己的住房？帶著這樣的疑問(wèn)，記者采訪了德國(guó)朋友艾佛納。

    艾佛納對(duì)記者說(shuō)：“對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷影響了人們的購(gòu)房決策。無(wú)論是從長(zhǎng)期、中期還是短期來(lái)看，大家都認(rèn)為德國(guó)的房?jī)r(jià)都不會(huì)大漲。因此我近期不會(huì)買(mǎi)房，大多數(shù)人可能像我一樣，覺(jué)得還沒(méi)必要買(mǎi)房?！?/p>

    今年38歲的艾佛納已是公司中層經(jīng)理，收入不菲，但他仍租住著柏林市區(qū)的房子。他分析說(shuō)：“長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)上漲潛力有限，德國(guó)房屋已供需平衡，人口老齡化、人口減少等因素更降低了對(duì)住房的需求。中期來(lái)看，德國(guó)的儲(chǔ)蓄房貸和商業(yè)房貸都實(shí)行固定利率制，基本消除了金融市場(chǎng)動(dòng)蕩對(duì)房?jī)r(jià)的影響，而且德國(guó)的房?jī)r(jià)一般不會(huì)大漲大跌。而從短期來(lái)看，德國(guó)租房市場(chǎng)發(fā)達(dá)，有穩(wěn)定的房子可以租住，大可不必著急買(mǎi)房子。在德國(guó)，人們４０歲前不買(mǎi)房子很正常?！?/p>

    艾佛納的話點(diǎn)出了德國(guó)房?jī)r(jià)不漲反跌的原因。首先，供求平衡仍然是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的硬道理。德國(guó)目前有8200萬(wàn)人口，而住房總數(shù)約4000萬(wàn)套，完全滿足了每個(gè)家庭一套住房。此外，德國(guó)每年有25萬(wàn)套新公寓竣工，聯(lián)邦、州和地方政府手中擁有公房約300萬(wàn)套，都在很大程度上平抑了房?jī)r(jià)。而德國(guó)人口出生率連年下降，預(yù)計(jì)到2050年德國(guó)人口將比目前減少10%，80歲以上老齡人群也將大大增加，這都為德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展蒙上了陰影。

    其次，德國(guó)特有的住房金融模式和房貸固定利率機(jī)制，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)提供了制度保障。德國(guó)實(shí)行獨(dú)特的“先存后貸”合同儲(chǔ)蓄模式。這約占房貸總額一半左右，另外30%的住房貸款來(lái)自商業(yè)貸款，其余則來(lái)自家庭儲(chǔ)蓄。德國(guó)所有房貸都實(shí)行固定利率制，儲(chǔ)蓄房貸利率低于市場(chǎng)利率且固定不變，抵押貸款固定利率期限平均為11年半。這種長(zhǎng)期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場(chǎng)的波動(dòng)，對(duì)房貸市場(chǎng)起著穩(wěn)定作用。

   第三，德國(guó)發(fā)達(dá)的房屋租賃市場(chǎng)，也成為房?jī)r(jià)穩(wěn)定的“定海神針”。德國(guó)自有住房率為42%，租賃住房率卻達(dá)到58%，特別是年輕人中77%是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵(lì)修建租住房屋、保護(hù)房客權(quán)益等一系列政策。與房屋出售價(jià)格一樣，德國(guó)政府對(duì)房租水平也進(jìn)行了嚴(yán)格限定，由市政部門(mén)、房東與房客協(xié)會(huì)、房屋租賃介紹所等機(jī)構(gòu)，共同制定該地區(qū)不同房屋類型“房租合理價(jià)格表”。如房東的房租超過(guò)“合理房租”20%，就構(gòu)成違法行為；超過(guò)50%就構(gòu)成犯罪行為，如不及時(shí)更正房東將面臨高額罰款甚至牢獄之災(zāi)。

    艾佛納表示，德國(guó)憲法明確規(guī)定，與醫(yī)療、教育一樣，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要政策目標(biāo)之一，這也是德國(guó)所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點(diǎn)。因此，各級(jí)政府都不敢通過(guò)抬高地價(jià)和房?jī)r(jià)來(lái)增加稅收。